Bolån är en väsentlig del av bostadsmarknaden i Sverige och för många är det en förutsättning för att kunna köpa ett hem. Bolåneprocessen kan verka komplicerad, särskilt för förstagångsköpare, men i den här artikeln kommer vi att gå igenom grundläggande punkter för bolån i Sverige som gör det enklare för blivande bostadsköpare att förstå hur det hänger ihop. När du väl har koll på grunderna blir det också enklare att söka upp mer detaljerad information om de olika punkterna så att du kan göra smarta och välinformerade val i bolåneprocessen.
Grundläggande om bolån i Sverige
När man tar ett lån att finansiera köpet av en bostad och har bostaden som säkerhet för lånet brukar man kalla det för ett bolån. Att lånet är säkrat mot bostaden innebär att långivaren (oftast en bank) har rätt att tvångsförsälja bostaden om låntagaren inte sköter återbetalningsplanen.
I Sverige är det vanligt att finansiera upp till 85% av bostadens köpeskilling med ett bolån, medan resterande del kräver kapital någon annan stans ifrån (detta är vad vi kallar för kontantinsatsen).
När man väl har haft ett bolån under en tid är det inte helt ovanligt att uttöka lånet, till exempel för att finansiera reparationer och renoveringar av bostaden, eller för att bekosta något annat man behöver eller vill ha. Även då kallar man det för bolån, trots att det inte hänger ihop med just köpet av bostaden. För att man ska kunna låna mer pengar krävs det dock att det finns låneutrymme, antingen för att man har amorterat ned lånet en bit eller för att bostadens värde har ökat – eller en kombination av bägge. Man måste också gå igenom en ny kreditutvärdering.
Många gånger är ett lån med bostaden som säkerhet den typ av lån man kan få med allra lägst effektiv ränta och mest gynnsamma regler för återbetalning. Detta eftersom lånegivaren har säkerhet i bostaden och därför tar en lägre risk än för lån utan säkerhet.
Ansökningsprocessen
För att ansöka om ett bolån behöver du först hitta en bostad att köpa och komma överens med säljaren om ett pris. Därefter kontaktar du långivaren för att ansöka om lånet. Långivaren kommer att begära information om din ekonomiska situation, inklusive inkomst, skulder och eventuella betalningsanmärkningar. De kommer att göra en kreditprövning för att bedöma din återbetalningsförmåga.
Rent praktiskt brukar man dock inte vänta så här långt in processen innan man kontaktar potentiella långivare, utan man hör sig för med en eller flera redan innan man vet vilken bostad man vill köpa. Då kan en potentiell långivare göra en utvärdering och ge dig ett lånelöfte som gäller för en viss period. Då får du en idé om hur mycket du maximalt kan låna och kan ge dig in i snabba budgivningar när du väl hittar rätt objekt.
Ränta
Vilken ränta långivaren kräver för att låna dig pengar kan variera beroende på flera faktorer, såsom vilken långivare du har, storleken på lånet i förhålllande till bostadens marknadsvärde, aktuella marknadsförhållanden, din ekonomiska situation och din förmåga att förhandla dig till en bra ränta.
Det finns två huvudtyper av räntor: fast ränta och rörlig ränta. En fast ränta innebär att din ränta är oförändrad under en bestämd period, medan en rörlig ränta kan variera över tid. Valet mellan fast och rörlig ränta beror på din personliga situation och din syn på framtida ränteutveckling.
Vad är effektiv ränta?
När man anger den effektiva räntan anger man totalkonstnaden för lånet under ett år. Man anger alltså inte bara den nominella räntan (t ex 5% låneränta) utan bakar även in andra obligatoriska kostnader, till exempel månatlig fakturaavgift. Det är en metod för att göra det enklare för långtagare att jämföra erbjudanden från olika långivare. Om man inte tittar på den effektiva räntan kan man falla i fällan att acceptera ett lån med låg nominell ränta där långivaren kompenserar sig genom att ta ut ovanligt höga avgifter.
Amorteringskrav
I Sverige finns ett lagstadgade amorteringskrav för bolån i vissa situationer.
- Om ditt lån uppgår till minst 50% av bostadens marknadsvärde måste du amortera på lånet. Det räcker alltså inte att bara betala räntor och avgifter.
- Om ditt lån uppgår till minst 70% av bostadens marknadsvärde måste du amortera minst 2% av lånebelopppet varje år. Om lånet är 50% eller mer men ändå under 70% av marknadsvärdet på bostaden kräver lagen bara att du amorterar ned lånet med 1% per år.
- Amorteringskrav på grund av hög skuldkvot: Om du tar ett nytt bolån och det tillsammans med eventuella andra bolån du har är större än 4,5 gånger din bruttoinkomst måste du amortera minst 1% per år på det nya lånet, oavsett bostadens marknadsvärde.
Att tänka på när man planerar att ansöka om ett bolån
- Budget: Se till att du har en realistisk budget och att du förstår alla kostnader som är involverade i att äga en bostad, inklusive räntor, amorteringar, försäkringar och underhåll.
- Bolånekalkyl: Använd en bolånekalkylator för att få en uppskattning av hur mycket du kan låna och vad det kommer att kosta varje månad. Tänk också på att bolån tenderar att vara långvariga och ränteläget kan hinna ändras mycket över tid, så du behöver ha marginaler i din privatekonomi. Att man har ett bolån med ”bunden ränta” innebär inte att räntan är bunden i 25 år, utan man binder den för kortare perioder än så.
- Ränterabatt: Du kan ofta förhandla om räntan på ditt bolån. Din möjlighet att få en bättre ränta kan påverkas av din ekonomiska situation och hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde.
- Bindningstid: Överväg noga vilken bindningstid för räntan som passar dig bäst. En längre bindningstid ger visshet om din framtida kostnad under den bundna perioden, men innebär mindre flexibilitet och en bunden ränta är normalt högre än en rörlig. Om du vill lösa lånet under bindningstiden, till exempel på grund av försäljning av bostaden, betalar du en avgift till långivaren för att kompensera dem för den uteblivna ränteinkomsten.
Avslutande tankar
Att köpa en bostad och ta ett bolån är ett stort steg. Det är viktigt att noggrant förbereda sig och förstå alla detaljer kring bolånet. Genom att jämföra olika långivare och förhandla om villkoren kan du säkerställa att du får det bästa möjliga avtalet. Kom ihåg att en god ekonomisk planering och förståelse för din egen budget är en av nyckelarna till en lyckad bostadsaffär.